Аренда недвижимости в Гражданском праве: особенности правового
регулирования.
Два параграфа главы 34 ГК РФ содержат специальные правила в отношении
такой недвижимости, как здания и сооружения, а также предприятия как
имущественного комплекса. Однако единой договорной модели и
соответственно единых законодательных требований в отношении аренды всех
объектов недвижимости не предусмотрено. К недвижимости, особенности
правового регулирования аренды которой не предусмотрены в специальных
параграфах, применимы «Общие положения об аренде» (&1 главы 34 ГК);
например: особенности сдачи в аренду земельных участков и других
обособленных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2
ст.607); договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации если иное не предусмотрено законом (п.2 ст. 609 ГК). Трудно
сказать чем вызвана необходимость применения такой схемы правового
регулирования аренды (например, применительно к купле- продаже в ГК
установлены специальные правила, регламентирующие правоотношения,
связанные с куплей-продажей всякого недвижимого имущества).
Анализируя нормы ГК регулирующие вопросы аренды недвижимости по
существу, можно выделить два общих принципа на которых построены эти
положения. Во-первых это принцип свободы договора, который проявляется,
в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием
договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном
относятся к форме договора и необходимости его государственной
регистрации. Во-вторых, при регулировании аренды недвижимости не
проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении
жилищного найма, а последовательно осуществляется идея защиты прав
кредитора в обязательстве, в качестве которого в конкретной ситуации
может выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход
позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не
предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных
отношений.
Разумеется нормами ГК регулирование аренды недвижимости не
исчерпывается. Правила ГК РФ о регистрации договоров аренды недвижимого
имущества конкретизируются в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. №122
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» и в принятых в его развитие актах. Кроме того, в соответствии со
ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены отдельные особенности
аренды обособленных природных объектов, а согласно ст. 610 ГК РФ —
максимальные предельные сроки договора аренды для отдельных видов аренды
и аренды отдельных видов имущества. Принятия каких-либо иных специальных
нормативных актов, регулирующих арендные отношения ГК РФ не
предусматривает.